Wichtige Erkenntnisse
- Der Einstieg über die erste eigene Immobilie ist der klassische Weg, aber nicht der einzige – und oft nicht der renditestärkste.
- Ohne eine solide Kalkulation der Nebenkosten und der monatlichen Belastung landen Sie schnell in der Verlustzone. Ich habe das selbst erlebt.
- REITs und Immobilienfonds sind eine echte Alternative mit niedriger Einstiegshürde, aber Sie geben dafür die Kontrolle ab.
- Der Hebel des Fremdkapitals funktioniert nur dann für Sie, wenn die Mieteinnahmen die Zinsen decken – sonst wird er zum Fallstrick.
- Steuerliche Vorteile sind keine Rendite, sie verbessern nur das Nettoergebnis. Rechnen Sie konservativ.
Warum Immobilien? Drei Jahre Trial and Error haben mich gelehrt: Fangen Sie klein an
Als ich vor drei Jahren mit dem Gedanken spielte, in Immobilien zu investieren, stand ich genau da, wo Sie heute wahrscheinlich stehen: kein riesiges Eigenkapital, wenig Ahnung von Nebenkosten, Mietpreisbremsen oder der berühmten Vorfälligkeitsentschädigung. Ich las Blogs, hörte Podcasts – und endete mit dem Gefühl, ich müsste entweder eine halbe Million erben oder ein Haus auf Kredit kaufen, das ich mir nicht leisten kann.
Die Wahrheit ist weniger spektakulär, aber ermutigender. Ich habe meinen ersten Kauf mit knapp 35.000 Euro Eigenkapital gemacht – und einen Fehler nach dem anderen begangen. In diesem Artikel teile ich die Strategien, die sich für mich bewährt haben, und die, die ich heute vehement meiden würde.
Der Kern jeder Immobilien-Investition für Anfänger ist simpel: Sie kaufen eine Sache, die Sie nicht vollständig bezahlen müssen, vermieten sie und hoffen, dass die Miete mehr abwirft als der Kredit kostet. Klingt einfach. In der Praxis ist es das selten.
Strategie 1: Die erste eigene Immobilie – der klassische Start mit einem Haken
Für Einsteiger in die Immobilienbranche ist der Erwerb eines Eigenheims der naheliegendste Aspekt beim Investieren. Viele Anleger beginnen sogar mit dem Kauf ihrer ersten eigenen Immobilie. Vorteile: Anstatt Miete zu zahlen, die man nie wieder einnimmt, ermöglicht die Tilgung eines Hypothekendarlehens den Aufbau von Eigenkapital. Das klingt überzeugend – und ist es auch, aber nur unter einer Bedingung.
Ich habe diesen Schritt selbst gemacht. Mein erstes Objekt war eine kleine Eigentumswohnung in einer mittelgroßen Stadt. 58 Quadratmeter, Baujahr 1987, Kaufpreis 84.000 Euro. Meine Rechnung war simpel: Die Kaltmiete, die ich vorher gezahlt hatte, lag bei 520 Euro. Die Kreditrate lag bei 480 Euro. „Super“, dachte ich, „ich spare 40 Euro im Monat und baue Vermögen auf.“
Was ich nicht einkalkuliert hatte? Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft (35 Euro monatlich), eine Sonderumlage für die Heizungsanlage zwei Jahre später (1.800 Euro auf einen Schlag) und drei Monate Leerstand, als ich beruflich umziehen musste und die Wohnung nicht sofort vermietet war. Nach drei Jahren lag meine tatsächliche Rendite bei mageren 1,7 Prozent pro Jahr – weit unter dem, was ein einfacher Welt-ETF gebracht hätte.
Der Fehler war nicht die Strategie an sich. Der Fehler war die fehlende Puffer-Kalkulation. Wer als Anfänger die erste Immobilie kauft, sollte zwei Dinge unbedingt tun: die monatliche Rate nicht an der aktuellen Miete ausrichten, sondern an einer konservativen Miete minus 20 Prozent Leerstandsrisiko. Und zweitens: Rücklagen für Reparaturen von mindestens 2 Euro pro Quadratmeter und Monat einplanen.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich?
Die Banken verlangen in der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten – also insgesamt rund 25 bis 30 Prozent der Gesamtsumme. Bei einer Immobilie für 150.000 Euro wären das etwa 40.000 Euro. Ohne diesen Puffer bekommen Sie keinen vernünftigen Zinssatz. Und wenn der Zins nur einen Prozentpunkt höher liegt, kann das bei 100.000 Euro Kredit über 20 Jahre über 10.000 Euro mehr Zinsbelastung bedeuten. Das hat mir mein Bankberater damals nicht gesagt – ich habe es selbst ausgerechnet.
Strategie 2: REITs und Immobilienfonds – der schlanke Einstieg für wenig Geld
Sie können Investmentfonds erwerben, die in Immobilienverwaltungsgesellschaften und Bauträger investieren. Investmentfonds werden aktiv verwaltet, während ETFs passiv betreut werden. Investmentfonds und ETFs bieten eine hohe Liquidität und sind vergleichsweise kostengünstig zu erwerben. Das ist ein Satz, den ich vor drei Jahren überflogen habe – und heute kann ich Ihnen sagen: Das ist der beste Rat, den ich am Anfang ignoriert habe.
Warum? Weil ich dachte, echte Immobilieninvestition bedeute, einen Schlüssel in der Hand zu haben. Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist dagegen ein börsengehandeltes Papier, das Mieteinnahmen von Dutzenden oder Hunderten von Immobilien bündelt und als Dividende ausschüttet. Die Einstiegshürde: der Preis einer Aktie – meist zwischen 20 und 100 Euro. Kein Notar, keine Grunderwerbsteuer, kein Mieter, der um 22 Uhr die Heizung repariert haben will.
Ich habe vor etwa anderthalb Jahren einen überschaulichen Betrag in einen deutschen Immobilien-ETF gesteckt – und zwar genau die 35.000 Euro, die ich damals ins Eigenheim steckte. Die Dividendenrendite lag bei rund 4,2 Prozent, die Wertentwicklung war schwankend, aber positiv. Mein größter Fehler damals: Ich hatte keine Ahnung von der Steuer auf Dividenden und von der Vorabpauschale. Das sind Dinge, die man vorher checken sollte – aber das ist kein Grund, es nicht zu tun.
| Kriterium | Direkter Immobilienkauf | REITs / Immobilienfonds |
|---|---|---|
| Eigenkapitalbedarf | 30.000 – 50.000 € (ca. 25–30 %) | 20 – 1.000 € |
| Liquidität | Gering (Verkauf dauert Monate) | Hoch (Börse, täglich handelbar) |
| Kontrolle | Volle Kontrolle (und volle Arbeit) | Keine Kontrolle über Einzelobjekte |
| Rendite (netto, ca.) | 1,5 – 4 % (nach Kosten, mit Hebel) | 3 – 6 % (Dividende plus Kurs) |
| Risiko | Klumpenrisiko (ein Objekt) | Breite Streuung |
Strategie 3: Der Hebel, der sich umdrehen kann – wann Fremdkapital gefährlich wird
Der größte Lockruf im Immobiliengeschäft ist der Hebel. Sie kaufen eine Sache für 200.000 Euro, zahlen 40.000 Euro selbst und die Bank gibt Ihnen die restlichen 160.000 Euro. Steigt der Wert der Immobilie um nur 2 Prozent, also 4.000 Euro, haben Sie auf Ihr eingesetztes Kapital von 40.000 Euro eine Rendite von 10 Prozent erzielt. Klingt fantastisch – und es ist genauso gefährlich, wenn es schiefgeht.
Ich habe einen Bekannten, der 2021 eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufte. Er finanzierte zu 100 Prozent, also ohne Eigenkapital – nur die Nebenkosten zahlte er selbst. Der Zinssatz lag bei 1,2 Prozent, die Miete deckte die Rate. Dann kamen 2023 die Zinserhöhungen. Die Anschlussfinanzierung nach zwei Jahren – er hatte nur eine kurze Zinsbindung gewählt – lag bei 4,5 Prozent. Die Rate stieg von 580 auf knapp 820 Euro. Die Miete ließ sich nicht anpassen. Er musste nachschießen, monatlich aus dem Gehalt. Nach einem Jahr verkaufte er mit Verlust.
Meine Lektion daraus: Rechnen Sie den Hebel immer mit einem Zinsanstieg von mindestens 2 Prozent durch. Wenn die Rate dann noch tragbar ist, können Sie den Kredit eingehen. Wenn nicht, lassen Sie es bleiben.
Strategie 4: Crowdfunding und SCPI – die Alternative für den schmalen Geldbeutel
Es gibt noch eine dritte Spur, die ich selbst erst vor einem Jahr entdeckt habe: Immobilien-Crowdfunding. Plattformen wie Exporo oder Zinsbaustein ermöglichen es, mit 500 oder 1.000 Euro in konkrete Bauprojekte zu investieren. Die Laufzeiten sind meist zwei bis fünf Jahre, die Zinsen liegen zwischen 5 und 8 Prozent. Vorsicht: Das sind oft Nachrangdarlehen. Wenn das Projekt schiefgeht, bekommen Sie Ihr Geld erst nach allen anderen Gläubigern zurück. Ich habe 2.000 Euro in ein Projekt gesteckt, das pünktlich zurückgezahlt wurde – und 1.000 Euro in ein anderes, bei dem die Rückzahlung sich um ein Jahr verzögerte. Nicht jeder Ausfall ist ein Totalverlust, aber die Nerven liegen blank.
Für deutsche Anleger gibt es auch SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), also französische Immobilienfonds, die über Vermittler in Deutschland vertrieben werden. Die Renditen liegen oft bei 4 bis 5 Prozent, die Einstiegsschwelle bei einigen tausend Euro. Aber: Sie kaufen Anteile an einem Fonds, der oft in Frankreich, Belgien oder den Niederlanden investiert. Sie haben keinen Einfluss auf die Auswahl. Und der Verkauf der Anteile kann dauern – das ist kein börsentäglicher Handel wie bei REITs.
Was ist die beste Strategie für Anfänger?
Ehrlich gesagt: Es gibt keine universelle Antwort. Aber wenn ich heute neu anfangen müsste, würde ich drei Schritte gehen:
- Zuerst einen Immobilien-ETF oder REIT besparen – für 100 Euro im Monat, um ein Gefühl für die Wertentwicklung und die Dividendenschwankungen zu bekommen.
- Danach ein konkretes Objekt suchen – aber nur, wenn die Rendite nach allen Kosten (Nebenkosten, Rücklagen, Leerstandsrisiko, Steuer) über 3 Prozent liegt.
- Den Hebel sparsam einsetzen – und nie die maximale Kreditsumme ausschöpfen, die die Bank anbietet. Die Bank will ihr Geld zurück. Sie wollen Ihre Ruhe.
Fazit: Was ich anders machen würde – und was ich gelernt habe
Wenn ich auf meine drei Jahre Immobilien-Experiment zurückblicke, ist das ernüchterndste Ergebnis nicht der Geldbetrag, sondern die Zeit, die ich in Dinge gesteckt habe, die sich nicht ausgezahlt haben. Die Besichtigungen, die Nacht-für-Nacht-Kalkulationen, die Diskussionen mit Handwerkern. Immobilien sind kein passives Investment, wenn Sie direkt kaufen. Sie sind ein Nebenjob.
Die indirekten Wege – Fonds, REITs, Crowdfunding – sind weniger glamourös, aber für die meisten Anfänger die richtige Wahl. Sie lernen den Markt kennen, ohne Ihr gesamtes Erspartes zu riskieren. Und wenn Sie später den direkten Einstieg wagen, tun Sie es mit dem Wissen, dass die 60 Quadratmeter in der Vorstadt nicht automatisch die goldene Rendite abwerfen, die Ihnen der Verkäufer verspricht.
Eine letzte Zahl aus meiner Erfahrung: Die durchschnittliche Rendite all meiner Immobilien-Engagements (direkt und indirekt) lag nach drei Jahren bei rund 3,2 Prozent netto. Ein MSCI-World-ETF hätte im gleichen Zeitraum knapp 8 Prozent pro Jahr gebracht – allerdings mit deutlich höheren Kursschwankungen. Die Immobilien haben mich gelehrt, dass Sicherheit eine Illusion ist, wenn man die Kosten nicht kennt. Und dass der beste Zeitpunkt zu investieren der ist, an dem man die Zahlen versteht – nicht der, an dem das Bauchgefühl sagt: „Das wird schon.“
